Как выбрать земельный участок и какие документы понадобятся для строительства дома в Новороссийске

Дата публикации: 11.12.2024   1 283 просмотра   0 комментариев

Как выбрать земельный участок и какие документы понадобятся для строительства дома в Новороссийске и пригороде, чтобы не было мучительно больно за бесцельно потраченные деньги.

По статистике, 58 процентов россиян мечтают жить в собственном доме. Оно и понятно. Никаких дрязг с управляющей компанией, поиска места на парковке, сверлящих стену соседей. Но от идеи до новоселья будущим домостроителям предстоит решить ряд вопросов. Самый главный – где взять деньги – мы оставим за рамками нашей статьи. Начнем с приобретения участка.

Выбирая участок для будущего дома, обратите внимание на его целевое назначение.

– Построить дом и ввести его в эксплуатацию можно, если участок предназначен для ИЖС (индивидуальное жилое строительство) и садоводства. Если же земля выделена для ведения личного подсобного хозяйства, то построить жилой дом на таком участке можно, если он находится в границах населенного пункта, – пояснил руководитель земельно-кадастрового центра «Моя Земля» Александр Григорьев. – На землях ЛПХ вне населенных пунктов построить жилое строение нельзя.

Уточнить границы населенного пункта можно:

- воспользовавшись публичной кадастровой картой;

- в управлении архитектуры и градостроительства администрации г. Новороссийска;

- в утвержденном генеральном плане (будет опубликован после 23 ноября 2024 года);

- обратившись к кадастровому инженеру.

Предположим, что вы нашли земельный участок с подходящим назначением. Прежде чем совершить покупку, обратите внимание на то, что находится рядом, а также уточните, не попадает ли ваш участок в какую-либо из охранных зон.

– Официально таких зон 21. Это зоны инженерных коммуникаций, аэропортов (актуально для Крымска, Геленджика, Анапы), водных объектов и зон подтопления, санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов и т.д., – поясняет Александр Игоревич. – Где-то возможно получить согласование, например, в водоохранной зоне, а где-то нет – зоны газопроводов и нефтепроводов высокого давления и т.д.

– Где найти эти охранные зоны?

– Можно посмотреть на официальной кадастровой карте Росреестра или в Национальной системе пространственных данных, но, к сожалению, на данный момент не все охранные зоны учтены в ЕГРН, неучтенная зона отображаться на данных картах не будет. Поэтому я рекомендую перед покупкой участка изучить градостроительный план. Его может заказать только собственник участка. Делается он бесплатно. По закону на эту работу специалистам отводится две недели, но по факту ждать приходится немногим больше.

– Куда обращаться за градостроительным планом?

– Заказать его можно в управлении архитектуры и градостроительства или через МФЦ. Но я рекомендую через портал Госуслуги – так выходит побыстрее.

– Зачем нужен градостроительный план?

-Данный документ действует три года. Если что-то в нем не было указано и вдруг обнаружилось во время строительства, он позволит вам выйти в суд в защиту своих интересов и за компенсацией затрат. Другого официального документа такой юридической силы нет.

– На что еще следует обратить внимание?

– Профессионалы покупают землю, глядя на кадастровые и градостроительные карты. Это не даст 100-процентной гарантии, что через несколько лет на месте пустыря или лесочка за вашим забором не появится контейнерный терминал или растворобетонный узел, но риски снизит. Ведь там, где вы глазами видите лесочек, по градостроительному плану города, например, может быть четко обозначена промышленная зона.

– В сети много разных публичных кадастровых карт. Где смотреть?

– На официальной – pkk.rosreestr.ru

– Что еще необходимо сделать, прежде чем совершить сделку купли-продажи участка?

– Обязательно произведите вынос границ участка. В обиходе это называется «отбить точки». Бывает, что даже сам владелец земли точно не знает, где проходит граница его участка. И тут случаются сюрпризы, например, неожиданно газопровод оказывается не за участком, а на. Случается, что риелторы хитрят. Показывают потенциальным покупателям участок поровнее, а те потом там и строят. Был случай, когда человек уже залил фундамент. Думал, что на своем участке, а оказалось – на соседском.

Заказываем топосъемку

– Все? Или еще что-то потребуется?

– Строительство дома – удовольствие недешевое. Но скупой платит дважды. Так что закажите топосъемку. Топографическая съемка – это цифровая модель местности, на которой отображается рельеф, строения, коммуникации, подъездные пути и т.д. С помощью трассоискателя специалисты проверят наличие подземных коммуникаций. Кто-то улыбнется, зачем, мол, если покупаешь землю там, где есть лишь электричество. А вдруг именно по вашему участку у военных где-то под землей проходит кабель связи? Согласования строительства в таком случае можно ждать годами.

Наконец-то идеальный участок найден и приобретен. Что дальше? С 2018 года в нашей стране отменена выдача разрешений на строительство индивидуальных жилых домов. О своих планах построить или реконструировать дом вы можете уведомить государство через управление архитектуры и градостроительства, а можете даже этого не делать.

До 1 марта 2031 года действует так называемая «дачная амнистия» – упрощенный порядок регистрации права построенных объектов ИЖС и садовых домов, согласно которому не требуется уведомления на начало и окончание строительства.

Но все же специалисты советуют этим не пренебрегать.

– 90% собственников строят по «упрощенке». Для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет требуется только технический план и декларация. Эти документы готовит кадастровый инженер после завершения строительства. И тут важно понимать, что кадастровые инженеры никаких разрешений не дают. Фиксируют то, что есть. От них ничего не зависит. Вся ответственность на собственнике, – поясняет заместитель руководителя земельно-кадастрового центра «Моя Земля» Игорь Григорьев.

– Получается, что если собственник построил дом без соблюдения градостроительных норм в какой-нибудь охранной зоне, то поставить на кадастровый учет он его не сможет?

– По-разному бывает. В зависимости от нарушений. Где-то можно провести дополнительные согласования, договориться с соседями, решить вопрос через суд, а где-то возможен и снос.

– Уведомить государство о своих планах сложно?

– Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции подается в управление архитектуры и градостроительства. Для этого надо заполнить заявление по форме, утвержденной Минстроем РФ. К нему приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и копию паспорта. Если получено согласование охранных зон, то его тоже. В уведомлении о начале строительства необходимо указать отступы, площадь застройки, этажность, схематически отобразить объект на участке.

– От администрации надо ждать ответ или не обязательно. И в какой срок?

– По закону 7 дней. Считается, что если спустя семь дней вы ничего не получили, это значит, что уведомление вам согласовали. Но в жизни иначе. Порой сроки увеличиваются. Советую не приступать к строительству без получения положительного ответа.

– Может быть отрицательный ответ?

– Да. Если что-то не соблюдено. В ответе будет указано, что требуется изменить. Вносите изменения и снова отправляете уведомление.

– Если все отправил, а администрация не ответила. Письмо затерялось. Построил. Сложности возникнут при постановке на кадастр?

– Возможно. Но если вы получите на руки бумагу с согласованием, то у вас есть 10 лет на строительство. Даже если в этот период что-то поменяется, например, генеральный план, и ваш участок ЛПХ окажется за пределами населенного пункта или поменяется назначение земель, то, по Градостроительному кодексу, орган, выдавший разрешение (согласовавший ваше уведомление), обязан или выдать уведомление об окончании строительства или компенсировать все понесенные затраты на строительство. Правда, такого рода компенсация возможна только по судебному решению. Так что еще один совет: сохраняйте все чеки и заключайте официальные договоры на строительство!

– Понятно. Значит, согласование получили. Построили. Как уведомить администрацию об окончании строительства?

– Прикладываете технический план, составленный кадастровым инженером, и заполняете уведомление об окончании строительства. Если вы все сделали так, как прописывали и рисовали в уведомлении о начале строительства, сложностей возникнуть не должно. Но если вы что-то сами поменяли, нарушили – тут, извините, ваши риски.

После завершения строительства объект недвижимости нужно поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Документы можно подать через МФЦ.

На сегодняшний день госпошлина за регистрацию права собственности на объекты ИЖС составляет 350 руб. С 1 марта 2025 года цена вырастет в два раза, плюс появится новая пошлина за постановку на кадастровый учет. Так что с весны заплатить за все про все придется уже 1 400 рублей.

Надо знать

Предельные параметры разрешенного строительства для МО г. Новороссийск:

– Отступ от границы красной линии (дороги) должен составлять 5 м, от смежных землепользователей – по 3 м.

– Высота ИЖС или садового дома не должна превышать 20 метров.

– Количество надземных этажей не должно превышать 3 этажа. Подземных – не регулируется.

Закон позволяет уменьшить отступы. На отклонение от параметров разрешенного строительства потребуется разрешение. Данная процедура включает в себя прохождение публичных слушаний. Но на это должна быть веская причина.

За первое полугодие управление архитектуры и градостроительства администрации г. Новороссийска выдало 848 согласований на уведомления о начале строительства и 1370 уведомлений о несогласовании. Это следует из информации, предоставленной и.о. начальника управления Наталией Приходько.

Основные причины отказа в выдаче уведомления – это несоответствие предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, а также несоответствие видам разрешенного использования земельного участка установленных к каждой территориальной зоне Ж-1, Ж-1/А, СХ-3, утвержденных классификатором.

При этом и.о. начальника управления отмечает, что осуществление хозяйственной деятельности при наличии ограничений в отношении земельного участка возможно по согласованию с уполномоченными органами и администрации:

- управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края;

- кубанского бассейнового водного управления;

- сетевыми организациями муниципального образования;

- в порядке ст. 40 ГрК РФ правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

При покупке земельного участка, Наталия Владимировна рекомендует обращаться в управление архитектуры и градостроительства за получением информации о возможности дальнейшего строительства на приобретаемом земельном участке и ограничениям, установленным на нем.

Адрес: ул. Бирюзова д. 6, 5 этаж, 512, 518 кабинеты.

Телефон для связи: (8617) 671381.

Часы приема граждан: пн., ср., пт. с 9.00 до 12.00,

вт., чт. с 14.00 до 17.00.

novorab.ru

Подписывайтесь на наши новостные каналы, поддержите если не трудно :)
     
  Телеграм   ВКонтакте   ОК
По просьбе пользователей сайта, временно, комментарии будут публиковаться после модерации!
  • Ваше имя
    Тип комментария  
    Комментарий
     
     
    Укажите ваше имя!
    Заполните поле комментарий!
    Введите результат полученной суммы правильно!
  В августе в ходе проведения оперативно-розыскных мероприятий сотрудниками по контролю за оборотом наркотиков Управления МВД России по городу Новороссийску задержан 43-летний местный житель по подозрен...
Опубликовано: 27.10.2025
80 просмотров
  Как рассказал полицейским 59-летний житель города Новороссийска, мошенники действовали по следующей схеме: звонок из службы доставки, после того как продиктовал код, поступивший по смс-сообщению, ста...
Опубликовано: 27.10.2025
93 просмотра
  Новороссийск оказался на втором месте в России в десятке самых теплых городов России в октябре. По данным портала «Погода и климат», в воскресенье 26 октября воздух в городе прогрелся днем до +17,6 г...
Опубликовано: 26.10.2025
542 просмотра
  Этот объект представляет интерес историков и людей, которые любят город-герой Новороссийск. Сюда водят экскурсии. Обследовать Дворец поближе не удастся, доступ к нему закрыт. Корреспонденты «НР», по...
Опубликовано: 26.10.2025
783 просмотра
  Недавно «НР» сообщал о перспективах «троллейбусной концессии». Читатели захотели узнать подробнее, что это такое. Разъяснения дала заместитель начальника Управления транспорта и дорожного хозяйства ...
Опубликовано: 26.10.2025
794 просмотра
  С каждым годом в школах нашего города обучается все больше детей иностранных граждан. Сегодня эта цифра достигла 220 человек. Проблема адаптации этих детей крайне сложна. И в этом процессе возникает...
Опубликовано: 26.10.2025
733 просмотра
  25 октября в Краснодарском крае отметили День урожая. В честь праздника в Краснодаре провели торжественное мероприятие, на котором подвели «сельско-хозяйственные» итоги за год и наградили лучших рабо...
Опубликовано: 26.10.2025
717 просмотров
  Проблема бесперебойной подачи воды в Новороссийске может быть решена в течение ближайших трёх лет. Об этом 24 октября сообщил и.о. замглавы города Рафаэль Бегляров в ходе горячей линии по вопросам ЖК...
Опубликовано: 26.10.2025
754 просмотра
  Как рассказал в своих соцсетях глава города-героя Новороссийска Андрей Кравченко, отправка гуманитарной помощи силами специалистов «Службы спасения» бойцам специальной военной операции и жителям прис...
Опубликовано: 26.10.2025
621 просмотр
  Уважаемые граждане! По данным штормового предупреждения Краснодарского ЦГМС, с 27 по 29 октября ожидается комплекс метеорологических явлений: сильный дождь, ливень в сочетании с грозой, градом и сил...
Опубликовано: 26.10.2025
735 просмотров
  Вчерашний футбольный вечер снова порадовал новороссийских болельщиков. И это несмотря на ничью. Да, «Черноморец» и «Челябинск» сыграли со счетом 0:0. Но острая драматичная игра на поле центрального ...
Опубликовано: 26.10.2025
899 просмотров
  Этот праздник отмечают в нашем городе как водители профессионалы, так и автолюбители. Словом, все, кто за рулем! Это наши водители-междугородники Новороссийской автоколонны, водители городского обще...
Опубликовано: 26.10.2025
885 просмотров
  Некоторые пользователи жалуются на то, что интернет в глаза не видели ещё со позавчерашнего дня. И интернет-палки никто не подкинет… Блокнот Новороссийск ...
Опубликовано: 26.10.2025
1192 просмотра
  Следственным отделом полиции Южного района Управления МВД России по городу Новороссийску завершено расследование уголовного дела, возбужденного в отношении ранее неоднократно судимого 37-летнего местн...
Опубликовано: 26.10.2025
954 просмотра
  Искренне любите Новороссийск? Считаете, что знаете его как никто другой? Тогда эта викторина специально для вас. Проверьте свои знания о городе! Викторина приурочена к Дню народного единства, ее итог...
Опубликовано: 25.10.2025
1377 просмотров
  Напомним, что ранее в «Блокнот» обратился волонтёр «Полевой кухни», который пытался через «Блокнот» вернуть строительные инструменты обратно, но Юрий Агачкин его по каким-то причинам хранит у себя. О...
Опубликовано: 25.10.2025
1389 просмотров
  В 2025 году на дорожные работы из краевого и муниципального бюджета было выделено 1 млрд. 313 млн. рублей. Об этом рассказал на заседании комитета по вопросам ЖКХ городской Думы начальник Управления ...
Опубликовано: 25.10.2025
1564 просмотра
  Опыт пострадавших от мастеров по объвлениям. Читательница «Новороссийского рабочего» поделилась своим печальным опытом и призвала стариков и не только быть во всеоружии. Стариков дурят мастера по объ...
Опубликовано: 25.10.2025
1669 просмотров
  График выдачи пенсий в ноябре временно изменится для тех, кто получает эти выплаты на почте. Это связано с тем, что празднуется День народного единства. Для отделений почтовой связи города Новороссий...
Опубликовано: 25.10.2025
1394 просмотра
  Вечно куда-то бегущий Александр Бьорн высказал своё мнение о современных мужчинах. Говорит, что слабые стали… Не то, что женщины! Напомним, что Александр – это тот самый бородатый, здоровый (во всех ...
Опубликовано: 25.10.2025
1418 просмотров
      Top.Mail.Ru     Яндекс.Метрика  
© 2012-2025. Сайт города Новороссийска
© 2012-2025. The site of the city of Novorossiysk
     
Информация о возрастных ограничениях в отношении информационной продукции.
Некоторые материалы сайта могут содержать информацию, не предназначенную для детей младше 16 лет.