Как выбрать земельный участок и какие документы понадобятся для строительства дома в Новороссийске

Дата публикации: 11.12.2024   1 270 просмотров   0 комментариев

Как выбрать земельный участок и какие документы понадобятся для строительства дома в Новороссийске и пригороде, чтобы не было мучительно больно за бесцельно потраченные деньги.

По статистике, 58 процентов россиян мечтают жить в собственном доме. Оно и понятно. Никаких дрязг с управляющей компанией, поиска места на парковке, сверлящих стену соседей. Но от идеи до новоселья будущим домостроителям предстоит решить ряд вопросов. Самый главный – где взять деньги – мы оставим за рамками нашей статьи. Начнем с приобретения участка.

Выбирая участок для будущего дома, обратите внимание на его целевое назначение.

– Построить дом и ввести его в эксплуатацию можно, если участок предназначен для ИЖС (индивидуальное жилое строительство) и садоводства. Если же земля выделена для ведения личного подсобного хозяйства, то построить жилой дом на таком участке можно, если он находится в границах населенного пункта, – пояснил руководитель земельно-кадастрового центра «Моя Земля» Александр Григорьев. – На землях ЛПХ вне населенных пунктов построить жилое строение нельзя.

Уточнить границы населенного пункта можно:

- воспользовавшись публичной кадастровой картой;

- в управлении архитектуры и градостроительства администрации г. Новороссийска;

- в утвержденном генеральном плане (будет опубликован после 23 ноября 2024 года);

- обратившись к кадастровому инженеру.

Предположим, что вы нашли земельный участок с подходящим назначением. Прежде чем совершить покупку, обратите внимание на то, что находится рядом, а также уточните, не попадает ли ваш участок в какую-либо из охранных зон.

– Официально таких зон 21. Это зоны инженерных коммуникаций, аэропортов (актуально для Крымска, Геленджика, Анапы), водных объектов и зон подтопления, санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов и т.д., – поясняет Александр Игоревич. – Где-то возможно получить согласование, например, в водоохранной зоне, а где-то нет – зоны газопроводов и нефтепроводов высокого давления и т.д.

– Где найти эти охранные зоны?

– Можно посмотреть на официальной кадастровой карте Росреестра или в Национальной системе пространственных данных, но, к сожалению, на данный момент не все охранные зоны учтены в ЕГРН, неучтенная зона отображаться на данных картах не будет. Поэтому я рекомендую перед покупкой участка изучить градостроительный план. Его может заказать только собственник участка. Делается он бесплатно. По закону на эту работу специалистам отводится две недели, но по факту ждать приходится немногим больше.

– Куда обращаться за градостроительным планом?

– Заказать его можно в управлении архитектуры и градостроительства или через МФЦ. Но я рекомендую через портал Госуслуги – так выходит побыстрее.

– Зачем нужен градостроительный план?

-Данный документ действует три года. Если что-то в нем не было указано и вдруг обнаружилось во время строительства, он позволит вам выйти в суд в защиту своих интересов и за компенсацией затрат. Другого официального документа такой юридической силы нет.

– На что еще следует обратить внимание?

– Профессионалы покупают землю, глядя на кадастровые и градостроительные карты. Это не даст 100-процентной гарантии, что через несколько лет на месте пустыря или лесочка за вашим забором не появится контейнерный терминал или растворобетонный узел, но риски снизит. Ведь там, где вы глазами видите лесочек, по градостроительному плану города, например, может быть четко обозначена промышленная зона.

– В сети много разных публичных кадастровых карт. Где смотреть?

– На официальной – pkk.rosreestr.ru

– Что еще необходимо сделать, прежде чем совершить сделку купли-продажи участка?

– Обязательно произведите вынос границ участка. В обиходе это называется «отбить точки». Бывает, что даже сам владелец земли точно не знает, где проходит граница его участка. И тут случаются сюрпризы, например, неожиданно газопровод оказывается не за участком, а на. Случается, что риелторы хитрят. Показывают потенциальным покупателям участок поровнее, а те потом там и строят. Был случай, когда человек уже залил фундамент. Думал, что на своем участке, а оказалось – на соседском.

Заказываем топосъемку

– Все? Или еще что-то потребуется?

– Строительство дома – удовольствие недешевое. Но скупой платит дважды. Так что закажите топосъемку. Топографическая съемка – это цифровая модель местности, на которой отображается рельеф, строения, коммуникации, подъездные пути и т.д. С помощью трассоискателя специалисты проверят наличие подземных коммуникаций. Кто-то улыбнется, зачем, мол, если покупаешь землю там, где есть лишь электричество. А вдруг именно по вашему участку у военных где-то под землей проходит кабель связи? Согласования строительства в таком случае можно ждать годами.

Наконец-то идеальный участок найден и приобретен. Что дальше? С 2018 года в нашей стране отменена выдача разрешений на строительство индивидуальных жилых домов. О своих планах построить или реконструировать дом вы можете уведомить государство через управление архитектуры и градостроительства, а можете даже этого не делать.

До 1 марта 2031 года действует так называемая «дачная амнистия» – упрощенный порядок регистрации права построенных объектов ИЖС и садовых домов, согласно которому не требуется уведомления на начало и окончание строительства.

Но все же специалисты советуют этим не пренебрегать.

– 90% собственников строят по «упрощенке». Для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет требуется только технический план и декларация. Эти документы готовит кадастровый инженер после завершения строительства. И тут важно понимать, что кадастровые инженеры никаких разрешений не дают. Фиксируют то, что есть. От них ничего не зависит. Вся ответственность на собственнике, – поясняет заместитель руководителя земельно-кадастрового центра «Моя Земля» Игорь Григорьев.

– Получается, что если собственник построил дом без соблюдения градостроительных норм в какой-нибудь охранной зоне, то поставить на кадастровый учет он его не сможет?

– По-разному бывает. В зависимости от нарушений. Где-то можно провести дополнительные согласования, договориться с соседями, решить вопрос через суд, а где-то возможен и снос.

– Уведомить государство о своих планах сложно?

– Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции подается в управление архитектуры и градостроительства. Для этого надо заполнить заявление по форме, утвержденной Минстроем РФ. К нему приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и копию паспорта. Если получено согласование охранных зон, то его тоже. В уведомлении о начале строительства необходимо указать отступы, площадь застройки, этажность, схематически отобразить объект на участке.

– От администрации надо ждать ответ или не обязательно. И в какой срок?

– По закону 7 дней. Считается, что если спустя семь дней вы ничего не получили, это значит, что уведомление вам согласовали. Но в жизни иначе. Порой сроки увеличиваются. Советую не приступать к строительству без получения положительного ответа.

– Может быть отрицательный ответ?

– Да. Если что-то не соблюдено. В ответе будет указано, что требуется изменить. Вносите изменения и снова отправляете уведомление.

– Если все отправил, а администрация не ответила. Письмо затерялось. Построил. Сложности возникнут при постановке на кадастр?

– Возможно. Но если вы получите на руки бумагу с согласованием, то у вас есть 10 лет на строительство. Даже если в этот период что-то поменяется, например, генеральный план, и ваш участок ЛПХ окажется за пределами населенного пункта или поменяется назначение земель, то, по Градостроительному кодексу, орган, выдавший разрешение (согласовавший ваше уведомление), обязан или выдать уведомление об окончании строительства или компенсировать все понесенные затраты на строительство. Правда, такого рода компенсация возможна только по судебному решению. Так что еще один совет: сохраняйте все чеки и заключайте официальные договоры на строительство!

– Понятно. Значит, согласование получили. Построили. Как уведомить администрацию об окончании строительства?

– Прикладываете технический план, составленный кадастровым инженером, и заполняете уведомление об окончании строительства. Если вы все сделали так, как прописывали и рисовали в уведомлении о начале строительства, сложностей возникнуть не должно. Но если вы что-то сами поменяли, нарушили – тут, извините, ваши риски.

После завершения строительства объект недвижимости нужно поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Документы можно подать через МФЦ.

На сегодняшний день госпошлина за регистрацию права собственности на объекты ИЖС составляет 350 руб. С 1 марта 2025 года цена вырастет в два раза, плюс появится новая пошлина за постановку на кадастровый учет. Так что с весны заплатить за все про все придется уже 1 400 рублей.

Надо знать

Предельные параметры разрешенного строительства для МО г. Новороссийск:

– Отступ от границы красной линии (дороги) должен составлять 5 м, от смежных землепользователей – по 3 м.

– Высота ИЖС или садового дома не должна превышать 20 метров.

– Количество надземных этажей не должно превышать 3 этажа. Подземных – не регулируется.

Закон позволяет уменьшить отступы. На отклонение от параметров разрешенного строительства потребуется разрешение. Данная процедура включает в себя прохождение публичных слушаний. Но на это должна быть веская причина.

За первое полугодие управление архитектуры и градостроительства администрации г. Новороссийска выдало 848 согласований на уведомления о начале строительства и 1370 уведомлений о несогласовании. Это следует из информации, предоставленной и.о. начальника управления Наталией Приходько.

Основные причины отказа в выдаче уведомления – это несоответствие предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, а также несоответствие видам разрешенного использования земельного участка установленных к каждой территориальной зоне Ж-1, Ж-1/А, СХ-3, утвержденных классификатором.

При этом и.о. начальника управления отмечает, что осуществление хозяйственной деятельности при наличии ограничений в отношении земельного участка возможно по согласованию с уполномоченными органами и администрации:

- управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края;

- кубанского бассейнового водного управления;

- сетевыми организациями муниципального образования;

- в порядке ст. 40 ГрК РФ правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

При покупке земельного участка, Наталия Владимировна рекомендует обращаться в управление архитектуры и градостроительства за получением информации о возможности дальнейшего строительства на приобретаемом земельном участке и ограничениям, установленным на нем.

Адрес: ул. Бирюзова д. 6, 5 этаж, 512, 518 кабинеты.

Телефон для связи: (8617) 671381.

Часы приема граждан: пн., ср., пт. с 9.00 до 12.00,

вт., чт. с 14.00 до 17.00.

novorab.ru

Подписывайтесь на наши новостные каналы, поддержите если не трудно :)
     
  Телеграм   ВКонтакте   ОК
По просьбе пользователей сайта, временно, комментарии будут публиковаться после модерации!
  • Ваше имя
    Тип комментария  
    Комментарий
     
     
    Укажите ваше имя!
    Заполните поле комментарий!
    Введите результат полученной суммы правильно!
  Информация о плановом и срочном отключении электроэнергии и и газоснабжения в Новороссийске 10.10.2025 предоставлена МБУ «Безопасный город»....
Опубликовано: 09.10.2025
66 просмотров
  Осенние дожди пришли в Новороссийск, а крыши у дома, пострадавшего после недавней атаки БПЛА пока нет. Только временная. Сегодня жители сообщили, что временные меры дали течь.– Больше всего поврежден...
Опубликовано: 09.10.2025
66 просмотров
  В соответствии с целями национального проекта «Экономика данных» в 2025 году цифровая платформа «Мой-Новороссийск» была значительно усовершенствована специалистами отдела разработки и сопровождения и...
Опубликовано: 09.10.2025
54 просмотра
  С сегодняшнего дня любой желающий может совершенно законно зайти на виноградники и собирать оставшиеся грозди. 8 октября закончилась уборка винограда на плантациях в Абрау-Дюрсо, Больших Хуторах и в ...
Опубликовано: 09.10.2025
231 просмотр
  Грибники Новороссийска очень надеются на дожди. Местный житель СНТ Андрей Тополев вблизи Кабахахи прошелся по ближайшим лесным щелям с корзинкой и вернулся практически ни с чем. На тех местах, где р...
Опубликовано: 09.10.2025
205 просмотров
  Модернизированные вагоны спального класса с увеличенными до двух метров спальными местами в ближайшее время обещают запустить на поездах, которые прибывают и в наш город из столицы. Насколько дороже...
Опубликовано: 09.10.2025
308 просмотров
  Сколько стоит осенний борщевой набор на рынках и в сетевых магазинах? Журналист «Новороссийского рабочего» прошлась по различным торговым точкам. Свеклу, лук, морковку на рынке предлагают примерно по...
Опубликовано: 09.10.2025
332 просмотра
  Пассажиры автобуса Новороссийск – Симферополь не заметили, что их попутчица умерла во время поездки. Некоторое время они ехали с мертвым человеком.Люди, которые находились рядом в автобусе, думали, чт...
Опубликовано: 09.10.2025
633 просмотра
  Фестиваля «ХамсаФест», признанного в 2021 году лучшим торговым фестивалем России, в этом году не будет. – Фестиваль отменен в целях безопасности жителей города, – сообщил «НР» начальник управления т...
Опубликовано: 09.10.2025
395 просмотров
  Сразу несколько домов в Новороссийске получили повреждения в результате атаки украинских БПЛА 24 сентября. Сильнее остальных пострадала многоэтажка на ул. Шевченко (дом 55). Сегодня в Новороссийске по...
Опубликовано: 09.10.2025
419 просмотров
  В Новороссийске электроэнергии снова нет в части районов. Аварийно. Первыми про отсутствие про то, что света нет написали жители Приморского района. – Видим отключение энергоснабжения. Уточняем инфо...
Опубликовано: 09.10.2025
421 просмотр
  Следственным подразделением отдела полиции Восточного района СУ УМВД России по городу Новороссийску завершено расследование уголовного дела, возбужденного в отношении 46-летней местной жительницы по п...
Опубликовано: 09.10.2025
366 просмотров
  Информация о плановом и срочном отключении электроэнергии в Новороссийске 09.10.2025 предоставлена МБУ «Безопасный город»....
Опубликовано: 08.10.2025
1113 просмотров
  В Новороссийске фиксируется рост цен на автомобильное топливо. Данные об этом опубликованы Управлением экономического развития горадминистрации. За неделю средняя стоимость бензина марки АИ-92 увелич...
Опубликовано: 08.10.2025
1022 просмотра
  Мероприятие выполняется для того, чтобы потенциальный арендатор объекта – Дача Щенсновича – содержал его в нормальном состоянии. Итак, в целях вовлечения неиспользуемых объектов культурного наследия,...
Опубликовано: 08.10.2025
919 просмотров
  Археологи поделились с «Новороссийским рабочим» новыми находками, сделанными на раскопках турецкой крепости Суджук-кале на Малой земле. Самая роскошная – мужской перстень 18 века. «Новороссийский ра...
Опубликовано: 08.10.2025
1615 просмотров
  Не все выпускники 11 классов в Новороссийске, претендовавшие на золотые и серебряные медали, смогли их получить. Единый государственный экзамен не подтвердил уровень знаний у нескольких школьников. ...
Опубликовано: 08.10.2025
865 просмотров
  Telegram-канал Андрея Кравченко, главы города Новороссийска, вошел в ТОП-30 цитируемых в СМИ каналов за сентябрь. – Рейтинг построен по российским СМИ на основе базы СМИ системы «Медиалогия», включа...
Опубликовано: 08.10.2025
784 просмотра
  Для поездок до ж/д вокзала и от него жители города-героя и гости долгое время могли довольствоваться одной только «шестёркой». К Новому году с этим будет покончено – людей с чемоданами будет катать к ...
Опубликовано: 08.10.2025
1106 просмотров
  «Ваши персональные данные в опасности, денежные средства переведены на счета недружественных стран, вас ожидает уголовнаяответственность», – один из распространённых видов обмана мошенниками, звонок о...
Опубликовано: 08.10.2025
792 просмотра
      Top.Mail.Ru     Яндекс.Метрика  
© 2012-2025. Сайт города Новороссийска
© 2012-2025. The site of the city of Novorossiysk
     
Информация о возрастных ограничениях в отношении информационной продукции.
Некоторые материалы сайта могут содержать информацию, не предназначенную для детей младше 16 лет.